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不動産を売却する流れを4つに分けて解説!まずは全体像を把握しよう

投稿日:2020年1月8日 更新日:

不動産を売却するには、まず何から始めるのがよいのでしょうか? 売却したい不動産を納得のいく価格で売却するためにも、まずは売却の流れを全体的に把握し、それから行動に移すのがオススメです。今回は、不動産を売却する流れを4つのステップに分けて紹介します。不動産を売却したい人は、ぜひ参考にしてみてください。

 

不動産を売却する流れ

その1.売却価格・条件の決定

不動産を売却する際にまず行うのが、不動産の売却価格や条件を決定することです。

不動産を売却するためには、価格や条件を決めてから売り出す必要があります。

そのためには、次の手順が必要です。
1. 売却に必要な書類を用意する
2. 売却する理由や希望条件を考える
3. 売却する不動産の相場を調べる
4. 不動産会社に査定を依頼する

まずは、売却までに必要となる書類を用意します。

用意する書類は、
● 登記済権利証、または登記識別情報
● 不動産を購入した際にもらった重要事項説明書、売買契約書、パンフレット
● 間取り図、設備の仕様書
● 測量図、境界確認書
● 固定資産税の納税通知書、評価証明書
● 建築確認済証、検査済み証
● 管理規約、維持費や修繕費の関連書類(マンションの場合のみ)
● 耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
● 実印の印鑑登録証明書(印鑑証明)
● 住民票
● 身分証明書
などです。

このうち、確認書、証明書、報告書などは持っていないときはなくても大丈夫です。

不動産会社に初めて相談に行くときに、すべての書類が揃っている必要はありませんが、ある書類は持っていくと話がスムーズに進みます。それに不動産を売却するのであれば、これらの書類がいずれ必要になります。後で慌てないよう、なるべく早い段階で用意しておきましょう。

ただし、印鑑登録証明書や住民票、固定資産税の評価証明書には3か月の有効期限があります。有効期限が切れてしまうと、同じ書類をまた取り寄せなければいけません。そう考えると、これらの書類については不動産会社から提出を求められた段階で用意するのが得策といえそうです。

不動産の売却価格を決めるには、不動産会社による査定が必要となります。

査定額や対応は不動産会社によってさまざまですので、査定は複数の不動産会社に依頼するのがオススメです。できれば3社以上の不動産会社に査定を依頼し、最も信頼できると思う会社を選びましょう。

また、納得して不動産を売却するためには、不動産会社に丸投げするのではなく、自分でも相場をしっかりと調べることが大切です。

もちろん、不動産会社の査定額も参考にします。しかし、不動産売却で後悔しないためには、自分で売却価格を決めることも大切なポイントなのです。売却する不動産の価格を決めるのは自分だという意識を持ち、納得できる売却価格に設定しましょう。

 

その2.不動産会社との媒介契約

不動産の売却価格と条件を決めたら、不動産売買の仲介に入ってくれる不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介とは、売り主と買い主を取り持つこと。売り主の代わりに不動産の売買活動をしてもらったり、売り主と買い主の間に入って契約を取り持ってもらったりするために交わす契約が「媒介契約」です。

媒介契約には、不動産会社を1社に絞って依頼する契約(専属専任媒介契約・専任媒介契約)と、同時に複数の不動産会社へ依頼できる契約(一般媒介契約)があります。結ぶ契約によってルールが異なりますので、契約の種類は慎重に選びましょう。

ただし、不動産会社に媒介を依頼したからといって、後は全て任せっきりというのはあまりオススメできません。

売却するのは、あくまであなたの不動産です。できることがあれば積極的に取り組み、不動産会社と1つのチームになったつもりで売買活動を進めましょう。

たとえば、少しでも魅力的な物件に見えるよう、掃除や草刈りなどを積極的に行うのは良い方法ですね。

また、不動産会社と密に連絡を取り合い、定期的に進捗を確認すると担当者に適度なプレッシャーを与えられます。依頼後に放置する売り主と比べれば、頻繁に連絡をする売り主の方が売買活動に力を入れてもらえるかもしれません。

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その3.買い主との売買契約

不動産の買い手が見つかったら、買い主と売買契約を結びます。

住宅ローンが残っている場合は、売買契約までにローンの残高証明書(もしくは返済の計画表)を用意しなければいけません。金融機関へ依頼すると1週間から10日前後で郵送してもらえますので、売買契約までに用意しておきましょう。

また、売買契約を結ぶ際には
● 瑕疵(欠点)や設備に関する情報
● 引き渡しに関する取り決め
● 契約解除に関する条件
などを、あらかじめ洗い出したり決めたりしておく必要があります。

これらの内容を記載した書類が、「重要事項説明書」です。

不動産会社の宅地建物取引士が買い主に対して契約内容を説明(重要事項説明)する際は、この説明書を基にします。重要事項説明は引き渡し前後のトラブルを防ぐ重要な手順ですので、売買契約までに不動産会社と打ち合わせておきましょう。

売買契約時には、売却価格の10~20%に当たる手付金を買い主からお支払いいただきます。また、このタイミングで不動産会社への仲介料を50%ほど支払うのが一般的です。なお、売買契約をすると、契約の拘束力が生じますので、簡単に「やっぱりやめた」と言うことはできません。契約後も一定期間であれば解約することはできますが、その場合、通常は付け取った手付金を倍にして返さなければなりません。解約するときの条件も売買契約に入っていますので、確認しておきましょう。

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その4.不動産の引き渡し

最後に、不動産を買い主へ引き渡します。

まず行われるのが、手付金を差し引いた残金の支払い(決済)です。不動産の売買は行き来する金額が大きいため、多くの場合では決済を銀行で行います。

また、決済には金融機関の担当者や司法書士、不動産会社の担当者なども同席し、さまざまな手続きを同時に進行するのが一般的です。たとえば、同席した司法書士の先生は、住宅ローンの抵当権を抹消したり所有権を移転したりといった手続きを決済日中に行います。

抵当権を抹消するためには、金融機関に依頼して必要な書類を出してもらわなければいけません。金融機関によっては書類を出してもらえるまでに数週間かかる場合もありますので、売買契約の成立が決まったらすぐに依頼しておきましょう。

売買代金の決済と登記関連の手続きが終わったら、最後に重要事項説明書やカギなどを売り主から買い主へ引き渡します。

 

まとめ

不動産を売却する流れは、以上です。売却して利益がでた場合は、確定申告をして税金を納める必要もあります。

納得のいく売買にするためにも、不動産会社に丸投げせず、ひとつひとつの手順をしっかりと自分で考えながら進めましょう。

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