不動産の相続、不動産賃貸経営の税金・売買を一括サポート

税理士が教える不動産ガイド

不動産の売買

【不動産売却に必要な5つの費用】相場と計算方法も要チェック!

投稿日:

不動産を売却する際には、さまざまな費用がかかります。売却後に「知らなかった!」とならないよう、必要な費用について事前にチェックしておきましょう。

 

不動産売却に必要な5つの費用

今回は、不動産売却にかかる代表的な費用や税金を5つ紹介します。相場や計算方法についてもあわせて紹介しますので、不動産を売却する予定がある人は参考にしてみてください。

 

1.不動産会社に支払う仲介手数料

不動産会社を通して不動産を売却した場合、仲介手数料が発生します。

不動産会社に仲介手数料を支払うタイミングは、依頼したときではなく、不動産が売れたときです。一般的には不動産売買の契約が成立したタイミングで仲介手数料の半額を支払い、残りの金額は不動産の引き渡しが完了した後に支払います。

不動産会社に支払う仲介手数料は宅地建物取引業法(宅建業法)で上限が決まってはいるものの、その計算式はやや複雑です。不動産の売買価格が400万円を超える場合には以下の計算式で簡単に算出できますので、参考にどうぞ。

不動産の売買価格×3%+6万円+消費税10%

 

仮に5,000万円の不動産を売却したとすると、

(5,000万円×3%)+6万円+消費税10%

という計算式になり、仲介手数料は171万6,000円となります。

なお、先ほどもお伝えした通り、400万円以下の金額で契約が成立した場合の仲介手数料については上記の計算式では算出できない上に、計算式も少し複雑です。不動産会社から提示された金額をうのみにせず、納得がいくまでしっかりと説明を受けましょう。

関連記事
【不動産売買の仲介手数料】いつ、いくらかかるの?値引きできるの?

不動産の売買を不動産会社に依頼したとき、取引額に応じて仲介手数料がかかります。仲介手数料はいくらかかるのか、いつ支払えば ...

続きを見る

 

 

2.売買契約書に貼付する収入印紙代

不動産の売買契約が成立すると、収入印紙代(印紙税)が発生します。

収入印紙とは、契約書に貼る切手のような紙のこと。収入印紙を契約書に貼付して消印する(印紙に押印して印紙が使用済みであることを示す)と、印紙税を納めたことと同じ意味になります。

なお、印紙税は不動産の売買価格によって異なります。売買金額が5億円以下であれば、200円~10万円程度の金額で収まるでしょう。

収入印紙が購入できるのは、
● 郵便局
● 法務局
● コンビニエンスストア
などです。

コンビニエンスストアによっては少額の収入印紙しか扱っていない場合があるほか、そもそも収入印紙を販売していない可能性もあります。収入印紙をより早く、確実に購入したい場合は、郵便局か法務局で購入するとよいでしょう。

 

3.登記費用、司法書士への報酬

登記費用や司法書士に支払う報酬も、不動産を売却した際に必要な費用の1つです。

売却する不動産にローンの抵当権が付いている場合、司法書士に依頼して売却登記簿から抵当権を消してもらわなければいけません。この手続きを、抵当権の抹消といいます。

また、所有者の住所や名前を変更する必要があれば、これらの情報も変更してもらわなければいけません。この手続きを、変更登記といいます。

抵当権の抹消や変更登記にかかる金額は、司法書士への報酬を含めて2万円~3万円ほどです。この金額には、登録免許税や登記簿謄本を取り寄せるための費用なども含みます。

中には、登記を、司法書士へ依頼せず自分で行おうと考える人もいるかもしれません。しかし、手続きにかかる手間を考えると、よほど時間に余裕のある人でない限りは司法書士へ依頼するのが得策でしょう。

依頼する司法書士は自分でも選べますが、知っている司法書士がいないときは、売買契約を担当した不動産会社に頼めば、司法書士を紹介してくれます。ただし、もし売り主側と買い主側それぞれに不動産会社が付いていれば、買い主側の不動産会社が紹介した司法書士へ依頼するのが習慣となっています。

 

4.繰り上げ返済にかかる手数料・違約金

続いて紹介する費用は、繰り上げ返済にかかる手数料や違約金です。

不動産を売却して住宅ローンを繰り上げ返済する場合、金融機関へ手数料を支払う必要があります。金額は金融機関によって異なるものの、平均すると3,000円~5万円ほどが相場です。

契約内容によっては違約金が発生する可能性もありますので、注意しましょう。

 

5.利益に対して発生する3つの税金

不動産を売却した場合、売却によって得た利益に対する税金が3つ発生します。

発生する税金は、
1. 譲渡所得税
2. 住民税
3. 復興特別所得税
の3つです。

譲渡所得税とは、その名の通り、譲渡所得にかかる税金のこと。譲渡所得とは、不動産を売却した際に得た利益のことです。

譲渡所得の金額は、

売買価格-取得にかかった費用-売却にかかった費用=譲渡所得

という計算式で算出できます。

なお、不動産を所有していた期間によって譲渡所得の区分が異なります。どちらに当てはまるかで税金の計算式も異なるため、ここであわせてチェックしましょう。

譲渡所得の区分は、次の2つです。

● 長期譲渡所得:不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合
● 短期譲渡所得:不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合

所有期間は、実際に不動産を所有していた期間ではなく、売却した年の1月1日時点で判断しますので、注意しましょう。
取得と売却のタイミングによっては、実際には5年超所有していたのに、短期譲渡所得になってしまうこともあります。

 

譲渡所得が発生した場合、所得に応じて先ほど紹介した3つの税金が発生します。譲渡所得の税率を区分ごとに記載したものが、こちらです。

長期譲渡所得 譲渡所得×20.315%
(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)
短期譲渡所得 譲渡所得×39.63%
(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

不動産の所有期間が10年を超える場合、条件に当てはまれば「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を受けられます。
その他にも、条件に当てはまれば適用できる特例が設けられていますので、特例の適用漏れも忘れずにチェックする必要があります。

税金の計算は少しややこしいですが、計算に必要な項目の金額をひとつひとつ洗い出していくと整理しながら進められます。手間を省いて正しい金額を知りたい人は、税理士へ依頼して計算してもらうのもよいでしょう。

関連記事
【不動産を売却したときの税金】譲渡所得税等の計算方法、節税方法

個人の方が不動産を売却したときは、譲渡所得税等がかかる場合とかからない場合があります。どのような場合にどれくらいの税金が ...

続きを見る

 

 

まとめ

今回は、不動産売却にかかる代表的な費用や税金を5つ紹介しました。

売却する不動産によっては、ほかにも費用が必要となるケースがあります。たとえば、マンションの場合はハウスクリーニング代がかかるほか、管理費や修繕積立金などを精算しなければいけません。売却後に「しまった!」とならないよう、事前にしっかりチェックしましょう。

 

-不動産の売買
-,

Copyright© 税理士が教える不動産ガイド , 2020 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.